離婚と持ち家、住宅ローン。連帯保証人はどうなるか。

離婚の相談の中で、『持ち家のローンはどうしたらいいか?住宅ローンの連帯保証人はどうなる?』という質問をよくされます。持ち家がある状態で離婚をするのは色々と大変ですが、大きく2つに分類できます。

それは、『売れる金額-ローンの残額 = プラスになるかマイナスになるか』です。残念ながら、北海道の場合、持ち家やマンションを売ったとしても、ローンだけが残ってしまうケース(オーバーローン)が多いのですが…。

他にも、『名義はどうなっているか?』『売るのか、住み続けるのか?』『頭金を誰が出したか』などもポイントです。

アンダーローンの場合

残っている住宅ローンの金額より売却額が高い場合、「持ち家を売却する」「そのままどちらかが住み続けるの選択肢があると思います。

マイホームを売る場合

持ち家を売却する場合、比較的、考えることは簡単です。マンションや住宅を売却し、ローンを返済し、残った金額を頭金の負担額などを考慮して分与すればいいためです。※このとき、親からお金を借りている、貰っているなどの場合、どう計算していいか難しいかもしれません。専門家へご相談ください。

懸念事項としては、「実際にいくらで売れるか」と「いつ売れるか」です。不動産は簡単に売れない場合があります。そして、売れてみるまで金額が分かりません。特に一軒家の場合、数ヶ月も買い手がでない場合もあります。

「○○円で売れるはずだから○○円を分与して」と言っても、売れるまで現金がないかもしれません。「家が売れて、現金化してから離婚しよう」と考えている場合、予想以上に時間がかかるかもしれません。

どちらかが住み続けるの場合

住宅やローンの名義がご主人のまま、ご主人が住み続ける場合、奥さんはあまり関係ないので、売却したときに得られる金額の一部を金銭で受け取ればOKです。ただし、奥さんが連帯保証人などになっている場合は面倒です。※後述します

住宅やローンの名義がご主人のまま、奥さんと子供が住み続ける場合も、注意が必要です。売却益がプラスかマイナスかに関わらず、名義がご主人の物件に住み続ける場合、物件が差し押さえられるリスクがあります。ご主人がローンを支払い続けてくれれば大丈夫だと思いますが…。

オーバーローンの場合

オーバーローンは、持ち家やマンションを売っても、借金が残るという辛い状況です。

オーバーローンの家にどちらかが住み続ける場合、その負債をどう分担するかが難しいかもしれませんが、将来的な不安は少なくなります。ただ、ローン元の審査が必要になると思うので、どんなときでも選択できるわけではありません。

今の家に奥さんと子供が住み続ける

最も多い選択は、『今の家に、家もローンもご主人名義のまま、奥さんと子供が住み続ける』だと思います。これは、子供の環境を変えたくない、引越しで子供の小学校などの学区を変えたくない、などのメリットがあります。

しかし、何点か考えておくべきことがあります。

1、ご主人がローンを返済しない場合、困るのは奥さんと子供

ご主人がローンを返済しない場合、家が差し押さえられるリスクがあります。

2、ご主人の気持ちが変わるかもしれない

今は子供のために…と考えているかもしれませんが、自分の住んでいない家に何十年もローンを支払うのは辛いでしょう。あとになって、家賃を払え、と言われるかもしれません。特に、ご主人が再婚した場合など、元嫁が持ち家に住み、本人と妻が賃貸に住むなんて、トラブルが起きそうですよね。

3、子供が成人したらどうするのか

お子さんが成人した場合、その家をどうするのかも重要です。成人して家を出るのか、成人しても住み続けるのか。住み続ける場合、いつまでご主人がローンを払い続けるのか…。

4、ローンを完済したら名義をどうするのか

ローンを完済した場合、名義をどうするのかも重要です。子供のために残してあげたい、という人もいますが、子供が欲しいと思うとは限りません。最終的に家をどうするのかで揉めないようにしましょう。ちなみに、多くの場合、離婚の財産分与は贈与税はかかりませんが、子供名義にする場合には贈与税がかかるかもしれません。事前に確認しましょう。

5、税金や修繕費はどうするのか

固定資産税や管理費、修繕費、火災保険など、持ち家でもお金はかかります。これを誰が払うのか。最初は子供のためにご主人が払ってくれても、それがいつまで続くか。

6、奥さんが再婚したらどうするのか

もし、奥さんが再婚する場合、その家はどうするか。引越すなら簡単ですが、子供の学区から離れたくない、住み慣れた家から離れたくないなどの理由があるかもしれません。その場合、元ご主人がどう考えるか…。現在の家に住み続けることで、再婚が遠のくかもしれません。

7、ご主人が死んだらどうなるのか

ご主人が亡くなった場合、どうなるのか。ローン自体は死亡保証付きで完済できるかもしれませんが、相続で問題になるかもしれません。詳細は長くなるので割愛しますが、トラブルの元になるかもしれません。

8、児童扶養手当が貰えないかもしれない

札幌市の場合、児童扶養手当を申請するときに、家の名義を確認され、賃貸借契約書などを確認されます。不正受給を防ぐため、誰の名義の家に住んでいるかが重要なためです。詳細は、(離婚とマイホームと児童扶養手当)をご確認ください。

奥さんが連帯保証人になっている場合

ローンが残っている状態で保証人を外したい場合

1、ローンをすべてorご主人が1人で借りられる金額まで返済する

2、ご主人が他の(連帯)保証人をつける

3、ご主人が他の不動産などを担保にする

などの対策が必要かもしれません。どちらにしろ、銀行など、ローン元の判断が重要になってきます。また、共同名義の場合なども同様です。ローン残高が少ない場合や完済済みの場合は、最初から奥さん名義に変更しておいた方がよいかもしれません。

家がいくらで売れるか、どう調べる?

『マイホーム、売ったらいくらになる??』という疑問があると思います。不動産鑑定士さんに依頼するのが確実ですが、残念ながら費用は安くありません。一般的には、街の不動産屋さんに依頼して、相場を知るようです。ただ、複数の会社に依頼しても、金額はバラバラだそうです。

もし、どこに相談していいのか分からない場合、無料でマイホームの査定をしてくれる業者さんをご紹介することが出来ますので、お気軽にご相談ください。もちろん、実際に売却するつもりがなくてもOKですし、ご主人にはバレないように配慮してくれます。(適当な不動産業者にお願いすると、電話営業をされて、ご家族にバレて揉めたケースがありました…)

ちなみに、離婚のときに家を売るのは、足元を見られやすい、という情報があります。これは、離婚のときは早く売りたいケースが多く、少しくらい安くても、妥協してくれることが多いため、だそうです。早く離婚したい気持ちは理解できますが、マイホームに関しては、慎重に進め、信頼できる不動産屋さんに依頼しましょう。

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